He comprado una finca con deudas de la comunidad del anterior propietario ¿quien tiene que pagarlas?
Hoy os traemos un caso en el que varios nuevos propietarios se han visto envueltos. ¿Te imaginas comprar tu vivienda o local ideal y te enteras después de la compra de que hay deudas pendientes con la Comunidad de Propietarios? Puede que ya supieras que eso estaba así pero que el anterior propietario se haría cargo de pagarlo…
Si el vendedor no lo liquida, ¿tendré yo que asumir el pago?
Como ya sabeis, vamos a ir a la LPH a ver si recoge algo al respecto y si es así saber qué refiere.
Encontramos en la LPH en su art.9 apartado 1.e):
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. […]
Esto quiere decir que la ley obliga al adquiriente de una vivienda o local a responder de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores propietarios en concepto de sostenimiento de los gastos generales de la comunidad. Además, si la finca tiene deudas desde varios años atrás, el nuevo propietario tendrá que pagar las deudas de los tres últimos años naturales anteriores a los de la compra (en algunas comunidades esto puede ser incluso de los 4 años anteriores como por ejemplo en Cataluña). También tiene que hacerse cargo de las cuotas emitidas del año de la compra (ejemplo, si se compra en abril de 2022 pues hay que realizar el pago de las cuotas de enero a abril del 2022).
Esto no acaba aquí.. si el nuevo propietario no paga, responderá con el propio piso o local, que puede ser subastado judicialmente para liquidar la deuda. Al tratarse la deuda de una afección real ( las deudas son contraídas por las viviendas y no por sus propietarios a título individual. Da igual quien sea el propietario en cada momento, la garantía recae sobre el inmueble.)
¿Cómo evitar asumir las deudas de la comunidad del anterior propietario?
Al comprar una vivienda, es necesario solicitar un certificado de corriente de pago/deudas con la comunidad de propietarios. El notario lo pide. El vendedor puede no presentarlo únicamente si expresamente el comprador renuncia a él. Obviamente, con dicho certificado se negociará el precio de la compra-venta.
Al comprar un local o vivienda con deuda pendiente, el comprador lo adquiere todo. Las deudas, también. En el momento de la transmisión, la responsabilidad del vendedor con la comunidad de propietarios se extingue.
Por eso es tan importante que nuestro certificado de corriente de pago venga desglosado. Sería ideal que en él figuraran los recibos pendientes y las derramas presentes y futuras (si ya han sido aprobadas).
¿Puede el comprador renunciar al pago de las deudas de la comunidad del anterior propietario?
Una vez pases a ser propietario del inmueble con deudas, no puedes desentenderte de esas deudas. Quedas obligado a su pago, ya que responde a tu vivienda. Sin embargo, sí puede reclamárselas al vendedor, como demanda entre esas dos partes. La responsabilidad del vendedor sobre sus deudas no se extingue con la transmisión del bien.
Lo idóneo es que le exijas que si tiene voluntad de liquidar la deuda que le corresponde, esto sea manifiestado en la propia escritura, para poder reclamarselo, si no la paga, con un documento público (así le será más fácil reclamar su reembolso). Otra opción es exigir que se liquide la deuda antes de que se formalice la operación.
En resumen, si compras una finca sabiendo que hay deuda, la está asumiendo, y si el anterior propietario no la salda, te va a tocar a tí. Pero en ese caso podrás reclamar al transmitente las cantidades adeudadas, ya que éste es el principal responsable de los impagos, y le será más fácil si ya ha reconocido esa deuda en la escritura, pues le bastará con aportarla junto con tu justificante de pago.
No permitas que la falta de información te haga asumir injustamente lo que no debes.
Si necesitas ayuda con cualquier cosa con respecto a la comunidad de propietarios, contacta con nosotros y el equipo de Amero estará encantada de ayudarte.
