¿Qué podemos hacer ante las actividades molestas en la comunidad de vecinos?
Hoy vamos a hablar sobre qué puedes hacer cuando hay actividades molestas, dañosas o prohibidas en tu comunidad de vecinos.
Puede que tengas la suerte de vivir en una casa aislada en medio de un bosque y que lo más molesto que te ocurra es el cantar de los pájaros en la mañana, ante eso no podemos aconsejarte mucho, pero si estás por aquí es que no estás teniendo esa suerte… al contrario, te encuentras en un momento desesperante porque no sientes que se esté respetando la convivencia en tu comunidad…
Pues bien, lo primero que hay que ver es qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre lo que vamos a tratar. Esta vez nos toca revisar el art. 7.2 de la LPH:
Artículo séptimo.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Antes de explicar cómo puedes actuar ante actividades molestas, vamos a determinar cuales son
¿Cómo sabemos qué se considera actividades molestas insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas?
En rasgos generales incluyen las prohibidas por las normas de carácter administrativo sobre dichas materias, pero también aquellas que contravengan las relaciones de vecindad. Si bien estas últimas no constan de una regulación clara ni en la LPH ni en el código civil, se pueden definir como «Aquellas limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que, por exigencias de una ordenada convivencia, se establecen en interés de las propiedades contiguas».
El Tribunal Supremo establece, en el marco de la Propiedad Horizontal, 3 categorías susceptibles de acción de cesación:
- Actividades prohibidas en los estatutos
- Actividades que resulten dañosas para la finca.
- Las que contravengan disposiciones generales (generalmente de carácter administrativo) sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Algunos ejemplos de actividades molestas en la comunidad de vecinos reconocidas por la jurisprudencia son:
- Música y ruidos excesivos durante la noche de forma continuada.
- Alquileres turísticos cuando hay pruebas de alteración de la vida de los vecinos.
- Alimentación de palomas desde la vivienda.
- Chimeneas construidas que dan malos olores y humos al resto de vecinos.
- Actividades comerciales prohibidas por los estatutos.
- Colocación de aparatos de aire acondicionado que resultan molestos para otros propietarios.
Ahora que ya sabemos un poco más, vamos a ver cual es el siguiente paso:
¿Qué habría que hacer en el caso de encontrarnos ante actividades de este tipo?
Primero vamos a ver las situaciones en las que nos podemos encontrar:
1.-SI EL PROBLEMA AFECTA A TODA LA COMUNIDAD: El Presidente (por propia iniciativa o por petición de algún propietario) requerirá, (aún siendo el único que puede requerir, el Secretario y/o el Administrador también pueden hacerlo, indicando que lo hacen en nombre y siguiendo instrucciones del representante de la Comunidad, cosa que luego deberá ratificar), al que está causando las molestias. Esta notificación es imprescindible y supone un requisito de procedibilidad como reitera la jurisprudencia. La Ley no exige «fehaciencia», pero es necesario acreditar que el mismo ha llegado a su destino, en él se apercibirá dando un plazo prudencial para que se cese en la actividad señalando que, en caso de que no lo hiciese, se procederá por acción judicial.
Si el causante no cesa en dichas actividades molestas en el plazo fijado en el citado requerimiento,se deberá convocar una Junta de propietarios, incluyendo este punto concreto en el orden del día. En la citada Junta se deberá autorizar al presidente para que ejercite la acción de cesación y se habrá de aportar a la demanda la certificación de dicho acuerdo.
El procedimiento se seguirá por los cauces del Juicio Ordinario, previsto en el artículo 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Ley de Propiedad Horizontal prevé las siguientes consecuencias para el vecino infractor en caso de que se dicte una sentencia estimatoria de la demanda:
El cese definitivo de la actividad prohibida de que se trate
Una indemnización por daños y perjuicios
La privación del derecho al uso del inmueble por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario del piso o local, sino un inquilino u ocupante, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos al inmueble, así como su inmediato lanzamiento.
En definitiva, la acción de cesación puede ser un mecanismo muy útil para devolver a la comunidad la pacífica convivencia de la que había sido despojada por la actitud incívica de uno de sus vecinos.
2.-SI EL PROBLEMA AFECTA A UN ÚNICO PROPIETARIO: En primer lugar habrá que comunicarselo al Presidente y éste puede no acceder al perceptivo requerimiento.
Si el presidente accede, se seguirán los pasos descrito en el caso 1.
Si el presidente no accede…aunque la jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que cualquier propietario u ocupante, ante la pasividad de la Comunidad, puede actuar en beneficio comunitario como señalan algunas sentencias del Tribunal Supremo y algunas Audiencias Provinciales, parece que, en este supuesto, es necesario contar, al menos, con la ayuda del Presidente. ¿Nos encontramos, entonces, con una excepción de esta legitimación de los propietarios?
Pues depende de cada caso y de lo que vayan marcando la jurisprudencia en las correspondientes sentencias.
Pero siempre puede el propietario dirigirse directamente y a título personal contra el vecino que le causa las molestias fuera de las previsiones del citado artículo de la LPH.
Si tiene alguna consulta o duda sobre las actividades molestas en la comunidad de vecinos, ADMINISTRACIÓN DE FINCAS AMERO, S.L pone a su disposición a todo su equipo profesional.
No dude en contactar con nosotros.
