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Todo sobre el Orden del día en la Junta de Propietarios.

Todo sobre el Orden del día en la Junta de Propietarios.

Hola vecino, en este artículo vamos a verlo todo sobre el Orden del día en la Junta de Propietarios. Supongo que a estas alturas ya te habrás hecho un gran amigo de la LPH y es que, de nuevo, tendremos que recurrir a ella para el tema que nos atañe.

Pues bien, para una vida comunitaria ordenada, es fundamental los acuerdos entre propietarios. Vamos a adentrarnos en la Ley a ver qué nos dice:

Artículo dieciséis. (Se modifica por el art. 12 de la Ley 8/1999, de 6 de abril. Ref. BOE-A-1999-7858)

«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. (esto es, si en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.)

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. (por aquí ya se hace referencia a que los asuntos a tratar tienen que reflejarse en el  Orden del día)

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum»(1).

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.»

Vale, esto nos ha dado muchísma información sobre quién convoca Junta, con qué plazo hay que realizar la citación a la misma (siempre se realizará una convocatoria previa) y la importancia de estar al corriente de pago de las cuotas correspondientes a la Comunidad para poder participar con voto.

De momento en referencia a la Orden del día, sólo se dice que se tiene que incluir las propuestas a ser tratadas.

Vamos a investigar un poco más…

¿Es necesario someter a Junta y votación todo?¿Y si se trata de reparaciones de mantenimiento necesarias?

Las decisiones han de ser sometidas a acuerdo comunitario pues incluso, cuando se trata de reparaciones necesarias, que podrán realizarse sin este sometimiento a Junta, el artículo 10.2. de la LPH, establece que igualmente se ha de decidir la distribución de la derrama y la determinación de los términos de su abono, por lo que siempre es conveniente someter las cosas a Junta y llegar a un acuerdo entre todos.

Vamos conociendo el peso que tiene los acuerdos que se adoptan en Junta, pues incluso en aquellos en los que según señala la regla 8ª del artículo 17

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

Es necesario notificar el acta y esperar el plazo de 30 días, los ausentes solo podrán ratificarlo o dejarlo sin efecto. Esos “ausentes” si no han asistido, sólo pueden ver lo que está reflejado en Orden del día, si algo no estuviera en ella podrían producirse decisiones sobre algo con falta de infomación y harían inviables las delegaciones de voto.

¿Esto quiere decir que sólo se podrán votar cosas que se encuentren reflejadas en el Orden del día?

Entraremos a detalle en otro artículo que redactemos al respecto, pero para ir calentando puedes ir echando un ojo al art. 17 de LPH

Te puedo resumir que la respuesta es NO, aunque, al ser el acuerdo válido y ejecutivo, desde el cierre del acta, el propietario disidente no tendrá otra forma de dejar sin efecto lo adoptado que, mediante la correspondiente acción judicial de impugnación artículo 18 LPH, a través del juicio declarativo ordinario, por aplicación del artículo 249.1. 8º de la LEC, solicitando en su caso, como medida cautelar, la suspensión de la ejecución del acuerdo.

Entonces ¿Cómo debe redactarse un Orden del día?

¿Es necesaria una redacción detallada o se puede hacer de manera genérica?

En la LPH no se especifica nada al respecto, por regla general no es necesario que sea concreto, pero,  recomiendo revisar qué nos va indicando la Jurisprudencia en casos concretos, que al final es la que marca precedentes:

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 299/2021, de 5 de julio –>Basta con que conste en el orden del día las materias a tratar en la junta sin que haya obligación de la comunidad de remitir toda la información en detalle de cada punto a trata.

AP Madrid, Sec. 21.ª, 97/2021, de 12 de abril –>Son nulos los acuerdos tomados en la junta respecto de la instalación de ascensor cuando la redacción genérica del orden del día no permite conocer el alcance de los acuerdos que finalmente se acuerdan al respecto.

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 273/2021, de 23 de junio –> La convocatoria de la Junta incluia en el orden del dia un apartado sobre la propiedad y el uso de la parte superior del edificio, llamada terraza, por lo que la decisión de revocar el uso de la azotea no era ajena a dicho punto.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2/2021, de 13 de enero –> Nulidad del acuerdo por el que se deja sin efecto el sistema rotativo de elección del Presidente al figurar en el Orden del día tan solo “renovación o reelección de cargos”

AP Madrid, Sec. 8.ª, 131/2021, de 31 de marzo –> Es nulo el acuerdo sobre ratificación de acuerdos, incluido en el orden del día de la convocatoria de forma genérica sin mayor detalle, pues no permite a los comuneros tomar conocimiento del alcance real del mismo.

AP Valencia, Sec. 11.ª, 99/2014, de 17 de marzo –> Declara nulo el acuerdo de la junta porque en el enunciado del orden del día no se precisaba sobre el importante cambio que supondría la decisión para los propietarios exonerados que pasarian a estar obligados a contribuir al pago del ascensor .

(1)¿Qué significa que haya quórum?
Quórum. Número mínimo de legisladores cuya presencia es necesaria para sesionar válidamente en los órganos legislativos, a fin de poder tomar decisiones o realizar votaciones legítimas de los asuntos que desahogan.

 

Si tiene alguna consulta o duda sobre la Junta o el Orden del día, ADMINISTRACIÓN DE FINCAS AMERO, S.L pone a su disposición a todo su equipo profesional.

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