OBRA NUEVA: Garantías y responsabilidades en viviendas de obra nueva

¿Qué garantías y responsabilidades en viviendas de obra nueva existen ?

Lo primero es aclarar que las mismas se encuentran reguladas por la Ley de Ordenación de la edificación (L.O.E) Ley 38/1999, de 5 de Noviembre. Esta Ley tiene como objetivo marcar orden en el complejo proceso de la edificación, marcandose en ella la identificación, las obligaciones y responsabilidades de los diferentes agentes que intervienen en el proyecto de edificación, así como las garantías del mismo para proteger al usuario.

Como cada Ley que surge, esta no se queda atrás en su largo contenido, por lo que con la intención de aclarar las garantías y responsabilidades en viviendas de obra nueva, asi como los plazos existentes para sus reclamaciones, vamos a resumirte cuales son los artículos que dentro de la L.O.E. regulan las reclamaciones y todas las situaciones derivadas de la compra de una vivienda de obra nueva.

CAPÍTULO IV. Responsabilidades y garantías

• Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

1. 1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

NOTA: Vicios o defectos estructurales, tendrán una aplicación de 10 años de garantías. Es importante una comunicación fehaciente en el momento de la localización de esta situación o la sospecha de la existencia de la misma. Comunicarlo a todos los agentes constructivo, que para este caso concreto son:

• • • • • • • • Promotor
              • Constructor
              • Dirección Facultativa ( todos)
              • Seguro Decenal de Siniestros

El motivo de implicar a todos los agentes constructivos es para que ninguna de las partes pueda alegar desconocimiento, puesto que no ha habido comunicación del afectado directa con ellos. 

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

NOTA: Compromiso en la habitabilidad de la vivienda. Teniendo en cuenta la condición de habitabilidad, es importante señalar que en este caso el plazo es de 3 años, pero sólo para los casos detallados en el artículo 3 letra c:

Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.

c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

NOTA: Este punto es el que afecta a los Desperfectos visibles, salvo sean mayores, porque la LOE preveé un año para la subsanación de los mismos.

Este dato no lo conocen los vecinos y producen muchos retrasos que afectan a la convivencia y al normal funcionamiento de la Comunidad y sus relaciones con los agentes constructivos, pero mientras no cambie la L.P.H. aparte de mediar, no podemos hacer muchas más gestiones. Importantísimo la labor de mediador del Administrador. El 90 por cien de los Administradores no lo hace, recordadlo.

RESUMEN DEL ART. 17: La forma de proceder, mientras estamos en plazo de garantías:

• • • • • Desperfectos visibles o de ejecución, terminación y acabado:1 año
        • Desperfectos relativos a la habitabilidad: 3 años
        • Desperfectos por daños materiales a elementos estructurales: 10 años

Se debe comunicar por email a las direcciones correspondientes los listados de desperfectos, desde el origen y las variaciones que vaya sufriendo ese listado en el tiempo. Asimismo, si se produjesen otras relativas a habitabilidad o estructura procederíamos de igual forma. Antes del año es recomendable enviar burofax con todos los pendientes para dejar constancia fehaciente de la reclamación. Una vez expirado el plazo se deberán tomar otras medidas, en caso de que no estén resueltas satisfactoriamente las incidencias comunicadas. 

• Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.

1. 1. 1.  Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
      2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

• Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3. (Expuesto en el área del art.17)

c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.

b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.

c) No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.

3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:

a) Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.

b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.

c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de este artículo.

5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este artículo.

b) El 30 por 100  del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este artículo.

c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.

6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral.

9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.

b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.

c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.

d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.

e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.

f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.

g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.

h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

i) Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

Esperamos hablerle sido de ayuda y recuerde que siempre puede contar con la experiencia del equipo profesional de ADMINISTRACIÓN DE FINCAS AMERO, S.L. No dude en contactar con nosotros.