Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

¿Conoces las obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos?

Tanto si eres inquilino como propietario de una vivienda quizá tengas que ser conocedor de las obligaciones que tienes como vecino de la comunidad. Algunas te pareceran muy obvias, pero otras puede que no las supieras.

En el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen recogidas las obligaciones generales, a modo de resumen:

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

Pero estas no son las únicas, la propia jurisprudencia en sus diferentes sentencias nos ha ido haciendo conocedores de muchas más obligaciones de los propietarios. Os indicamos algunas (fuente sepin Editorial jurídica)

Filtraciones, impermeabilizaciones y humedades: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Si un propietario coloca una tarima en la terraza y por este motivo rompió la impermeabilización y con ello genera humedades al vecino, debe asumir el propietario la reparación de la impermeabilización.
• Si un propietario realiza una obra en una terraza de uso privativo y daña la tela asfáltica, este debe de responder de los daños por filtraciones.
• Si el edificio de una comunidad no tenía problemas de filtraciones antes de la obra realizada por un propietario, este debe de responder por los daños causados.
• Los propietarios deben de efectuar las reparaciones necesarias en la terraza de uso privativo para evitar filtraciones de agua en el piso inferior por obras realizadas, si estas se demuestran que han sido hechas de forma defectuosa.

Zonas comunes, gastos comunes y derramas: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Mientras no haya acuerdo que lo modifique, ningún propietario estará exento de contribuir a los gastos comunes y su cuota será la que esté determinada en el Tí­tulo Constitutivo.
• No puede darse la pretendida individualización de determinados gastos comunes por parte de la comunidad, al no haberse excluidos estos en el Tí­tulo, en los Estatutos o haberse aprobado de la misma por unanimidad.
• El único titular de la cuota, el propietario es el obligado al pago de los gastos comunes, sin que ello interfiera la posición del usufructuario.
• La obligación del propietario del ático de soportar la instalación del andamio para reparar elementos comunes conlleva la de permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
• El propietario que resulte afectado por su obligación de permitir la reparación o ejecución de obras comunes tiene derecho a ser resarcidos por la Comunidad de los daños y perjuicios sufridos.
• La Comunidad debe pagar el alquiler de la vivienda por el tiempo en que el propietario tiene que salir de su propiedad como consecuencia de las obras en elementos comunes.
• El comunero que impide la realización de obras necesarias le hace responsable de los daños que elementos comunes o privativos sufran por esta obstaculización.
• El propietario que ha incumplido su obligación de mantenimiento de elementos privativos provocando daños en elementos comunes, debe asumir las obras de reparación de estos y los costes de intervención de los bomberos por esta causa.
• El sistema de calefacción central comunitario existente presenta una serie de costes fijos, al margen del consumo individual de cada vivienda, que deben seguir siendo sufragados por todos los comuneros por coeficientes.
• Un propietario del Atico debe soportar la instalación de un andamio para reparar elementos comunes. Debe permitir el acceso para ejecutar dicha instalación.
• El pago de las derramas de obras deberán liquidarse para cada vecino en función del coeficiente que tenga asignado cada vivienda.
• La obligación de hacer frente al pago de la derrama por obras de reparación corresponde al propietario actual.
• Si la Junta acuerda la devolución de saldos, estos corresponden al actual propietario, no a quién hizo los pagos como consecuencia de derramas o pagos comunitarios.
• No puede alegar el comunero falta de comunicación de los actos en los que se aprueban las derramas, cuando el mismo lo ha impedido al no haber comunicado el cambio de domicilio por las notificaciones.
• Para que el reparto de gastos comunitarios sea de forma igualitaria entre todos los propietarios y no según la cuota de participación es necesario acuerdo unánime de la Junta.

Compraventa de inmuebles: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Se debe inscribir una compraventa en la que no se incorpora la certificación de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor.
• Es nula, por abusiva, la cláusula del Tí­tulo Constitutivo de la Comunidad que establece la exoneración de determinados gastos por algunos comuneros impuesta por el promotor cuando no ha sido negociada con los compradores.
• Para que un nuevo propietario no le vinculen los acuerdos sobre el sistema de reparto no inscritos en el Registro de la Propiedad, deberán manifestar su discrepancia desde el primer momento, si lo acepta, le vincula.

Arrendamientos: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• El contrato de leasing-financiero, en el que se pacta que el arrendatario asuma las cuotas comunitarias, no exime al propietario del inmueble del pago de la deuda, ya que es él quien está obligado frente a la Comunidad.
• Existe responsabilidad del comunero frente a la Comunidad o a otros propietarios por los daños causados en elementos comunes o privativos por la actuación de los arrendatarios en el uso de la vivienda.
• Si un arrendatario realiza acciones dañosas contra los elementos comunes de la Comunidad, el propietario es el responsable del pago de dichas acciones.
• La obligación de pago de las cuotas comunitarias corresponde al propietario, sin perjuicio de los pactos de este con el arrendatario financiero del bien.
• Debe demandarse al propietario cuando se reclama obras ilegales realizadas por el arrendatario.
• Si el propietario/inquilino realiza obras de redistribución interior y debido a ellos se produce un hundimiento de la terraza/cubierta, el propietario tiene que reintegrar a la Comunidad el coste de las obras.

Deudas: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Si las deudas con la Comunidad son anteriores a la transmisión de los mismos, responde el antiguo propietario, y ello, aunque sea exonerado de aportar el certificado de estar al corriente de pago.
• Responde al nuevo propietario desde la aprobación del remate en subasta.
• La Comunidad puede acordar una pena superior al interés legal para el incumplimiento del propietario en el pago de las cuotas y derramas, pero no puede aplicarse a las deudas existentes antes de dicho acuerdo.
• Al no haber notificado la donación a la Comunidad, responderán de la deuda tanto los nuevos titulares como los anteriores.
• Es obligación de cada propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local y que, en caso de incumplirse tal obligación, el antiguo propietario seguirá respondiendo de las deudas devengadas.
• Las cuotas impagadas a la Comunidad generan, a favor de la misma, un derecho de crédito preferente a la ejecución hipotecaria a que queda sometido el inmueble.
• Corresponde al titular registral responder de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.

Cónyuges y herederos: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• La adjudicación de la vivienda ganancial a uno de los cónyuges, a través del procedimiento de liquidación, no requiere notificación fehaciente a la comunidad, ya que no se considera una transmisión del inmueble.
• Responden directos y solidariamente ambos cónyuges ante la Comunidad por las cuotas impagadas en cuanto son titulares registrales de la vivienda.
• El exconyuge debe contribuir al 50% de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, al constar como copropietario del inmueble.
• Responden directos y solidariamente ambos cónyuges ante la Comunidad por las cuotas impagadas en cuanto son titulares registrales de la vivienda.
• El exconyuge debe contribuir al 50% de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, al constar como copropietario del inmueble.
• Ambos propietarios son los obligados al pago de los gastos de la comunidad, con independencia de la atribución del uso de la vivienda tras el divorcio.
• La/el viuda/o, como usufructuario de una parte de la herencia, no está obligada al pago de la comunidad de propietarios, por no considerarse heredera.
• No puede reclamarse las cuotas comunitarias a la heredera de la titular del piso cuando no se ha aportado prueba de la aceptación de la herencia, ni se ha dirigido la demanda contra la herencia yacente.
• Obligación de pago de las cuotas debidas por los herederos del propietario fallecido, que no comunicaron el cambio de titularidad de la vivienda.

Locales: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Prevalece la necesidad de instalación del ascensor en el edificio frente a la mí­nima ocupación del local que supone y por el cual sus propietarios van a ser debidamente indemnizados.
• Los propietarios de los locales exentos estatutariamente de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portal y escaleras deben contribuir a la instalación del ascensor.
• No se exige unanimidad para aprobar que los locales contribuyan a los gastos cuando esto ya se preve­a en los Estatutos, aunque durante un tiempo prolongado no se les exigiera dicho pago a los locales.
• A falta de Estatutos, no puede exigirse a los propietarios de los locales contribuir a los gastos generales de mantenimiento del inmueble, cuando nunca se les ha exigido pago alguno por dichos conceptos.
• Aunque el local tenga entrada independiente, salvo los gastos de los que expresamente exonerado en el Título, deberá contribuir a todos los demás, entre ellos, administración y seguro comunitario.
• Los propietarios de los locales deben permitir la entrada por los locales para la instalación de la fibra óptica en la red telefónica de la Comunidad de Propietarios, pues el interés común debe prevalecer sobre las lógicas molestias que puedan ocasionar.
• Que las obras que debe realizar la Comunidad precisen de licencia no elimina la obligación del propietario de permitir la entrada en su local para la realización de las mismas.
• El propietario del local está obligado a permitir la entrada y los actos de reparación en su local cuando la avería comunitaria solo puede ser reparada desde dicho inmueble.
• Que los locales estén exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor no significa que estén exentos de contribuir a los gastos de instalación del mismo.

Servidumbre: Obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos

• Los comuneros deben soportar la servidumbre impuesta por la obra de apertura de hueco en el muro de cerramiento de los tendederos realizados por ellos, acordada para resolver la falta de ventilación de la escalera originada por este.
• El comunero está obligado a conceder a la Comunidad una servidumbre de paso temporal para reponer la fachada.
• La instalación de un ascensor, que supone la constitución de una servidumbre en espacio privativo, siempre que no afecte a la habitabilidad y con la indemnización oportuna, no requiere consentimiento del propietario afectado.
• No se puede obligar al comunero a soportar la servidumbre para la instalación del ascensor, perdiendo parte de su propiedad, cuando se acredita que hay otras formas de instalaciones alternativas.
• Para exonerar a un comunero de los gastos de instalación de ascensor como indemnización a la servidumbre impuesta se exige el mismo quorum que para aquella.

Otros: 

• La obligación de mantener en buen estado de conservación el inmueble, de manera que no perjudique al resto de los propietarios, corresponde al nudo propietario.
• No existe litisconsorcio pasivo necesario, puesto que la obligación de mantener el inmueble en buen estado de conservación corresponde al propietario y no al usufructuario.
• Las terrazas o cubiertas de los edificios considerados de uso común cuyo uso exclusivo tiene atribuido el comunero, estos deben asumir los gastos ordinarios de mantenimiento y la comunidad los extraordinarios.
• La negación de un propietario a la instalación en su terraza de andamios para la reparación de balcones supone un incremento en el coste de las obras, por lo que debería indemnizar a la Comunidad por este coste extra.
• La ocupación de un 12% de un elemento privativo para la instalación de un ascensor en la Comunidad de un propietario vulnera el derecho de propiedad.
• Debe indemnizar la Comunidad a los propietarios cuyo valor de vivienda disminuya al privarles la instalación del ascensor de luz y ventilación a la vivienda, minorando, por tanto, su valor en el mercado.
• La obligación de permitir el acceso para reparaciones exige que esta sea imprescindible, no solo conveniente.
• El propietario debe pagar los gastos de alquiler de los andamios instalados en la Comunidad, pues él fue quien paralizó las obras comunitarias.
• Es nulo el acuerdo que modifica la distribución del coeficiente y cuota de participación de cada inmueble cuando no ha sido acordado por unanimidad.
• Basta con el acuerdo de la mayorí­a simple para volver al sistema de reparto fijado en el Tí­tulo, pese a venir admitiendo durante años una forma distinta.
• Aunque el acuerdo impugnado altere el Tí­tulo constitutivo en lo referente a la participación en los gastos, al estar relacionado con la instalación del ascensor, del cual carecía el edificio solo requiere el mismo acuerdo que para la instalación.
• Aunque conste la exoneración de los bajos de contribuir a los gastos del ascensor, esta no opera cuando se trata de obras de instalación del servicio o adaptación de estos a la normativa, solo a gastos de mantenimiento.
• Aunque no conste acuerdo de exoneración de gastos de aire acondicionado, ni conste en los Estatutos, la misma es válida, al haberse aceptado año tras año con la aprobación de las cuentas en las que existía dicha exoneración.
• Es nula la cláusula predispuesta de exoneración parcial del promotor-propietario, de los gastos ordinarios, en este caso del 8% y además sin limitación temporal, quedando sujeto únicamente a la voluntad de la promotora.
• El comunero está obligado al pago de determinados servicios, cuya exención pretende por no disfrutarlos, al no encontrarse exentos de pago el Tí­tulo, los Estatutos o mediante acuerdo unánime.
• Los Comuneros no han de contribuir a los gastos derivados de elementos o servicios a los que no tienen acceso objetivo, como si no tienen instalados calefacción o suministros de agua y electricidad.
• Para disentir de obras consideradas innecesarias o de mejora es preciso impugnar el acuerdo.
• Al comunero que litiga contra la Comunidad no puede imponérsele los gastos judiciales que debe afrontar esta sobre la base de su cuota de participación.
• Responsabilidad solidaria de los copropietarios respecto del pago de las cuotas de la propiedad horizontal, derivada de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Tí­tulo.
• Quién ya no es propietario no tiene derecho a reclamar de la Comunidad la devolución de saldos aportados por él al fondo común.
• La preferencia establecida en el art. 9.1 e) de la LPH no da lugar a la calificación de los créditos amparados por ella como privilegiados en la Ley Concursal, debiendo ser clasificados como ordinarios.
• A la dotación del fondo de reserva tienen que contribuir todos los propietarios con arreglo a su respectiva cuota de participación, aunque algunos de ellos están excluidos de participar en determinados gastos.
• No es nula la Junta, ni la convocatoria a la misma, cuando se publicó en el tablón de anuncios y cuando el propietario no vive allí­ y tampoco ha designado domicilio alternativo a efectos de notificaciones.
• No es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no tienen porqué conocer al adjudicatario de la vivienda.

Si tiene alguna consulta o duda sobre las obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos, ADMINISTRACIÓN DE FINCAS AMERO, S.L pone a su disposición a todo su equipo profesional

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