Funciones del presidente de la comunidad de propietarios

¿Cuales son las funciones del presidente de la comunidad de propietarios?

Este artículo va dirigido a aquellos que les acaba de tocar ser Presidente de su comunidad o acaban de lanzarse al mundo de los propietarios y quieren conocer cuales son las funciones que el presidente de su comunidad de propietarios tiene que ejercer.

Como sabeis y si no os tendría que empezar a sonar ya, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la que, principalmente, regula todo lo que respecta a las comunidades de vecinos, propietarios, Juntas… digo principalmente, porque hay veces que es la jurisprudencia la que pone orden en casos en los que la LPH no es muy clara al respecto o no abarca lo suficiente el tema en concreto.

En este caso, para conocer las funciones del presidente de la comunidad de propietarios, primero veremos los órganos de gobierno de la comunidad y qué hacen cada uno, para ello nos tenemos que dirigir al Artículo noveno de la Ley 8/1999 de 6 de abril (que es la que modifica varios artículos de la LPH y es el caso del art.13 de la misma)

Artículo noveno.

El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:

«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.^a, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.

También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»

Una vez leido esto, sólo nos queda claro que el cargo de Presidente es obligatorio y que es la persona encargada de gestionar todos los asuntos relacionados con la comunidad, tanto en lo referente a los vecinos como al edificio. Pero siempre sin perder de vista que el órgano soberano de una comunidad, y por tanto quien toma las decisiones, es la Junta de Propietarios.

Funciones del presidente de la comunidad

1. Si existe un administrador de fincas, el presidente simplemente, tendrá que exponer ante la Junta las gestiones que éste ha realizado para su autorización. Por lo demás, las gestiones propias del presidente de la comunidad se refieren básicamente a la representación, la mediación y sus funciones en las reuniones de la Junta de Propietarios.
2. Si la figura del administrador de fincas no existe, a las responsabilidades del presidente se pueden sumar algunas más complicadas.
   • • • • El presidente como representante legal de la comunidad: como hemos visto en el art.13.3 se dice dice que el presidente “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
         • Responsable de contratos de obras y servicios: también en relación con el artículo 13.3 de la LPH; el presidente de la comunidad también será en encargado de firmar los contratos de obras y servicios con los distintos gremios que trabajen para la comunidad.  Siempre previo acuerdo de la junta, firmará los contratos de cambios de ascensor y mantenimiento del mismo, cambio de telefonillos; de revisiones e inspecciones; contratos de obras de reparación o mejoras, etc.
       • • Exigir el pago de deudas a través de procedimiento monitorio: como ya sabes, todos los propietarios están obligados a pagar las cuotas de la comunidad que se establezcan según el reparto de gastos acordado en la junta de vecinos. Si alguno no cumpliese con estos gastos -y así se decidiese en Junta- habría que iniciar un procedimiento monitorio contra los deudores para exigir el pago de esa deuda.El presidente de la comunidad, según el artículo 21.1, también se encargará de exigir judicialmente el pago de estas cuotas a través del proceso monitorio.
         • Convocar la Junta de propietarios y cerrar el acta: Las convocatorias de las Juntas las hará el presidente, en virtud del artículo 16.2 de la LPH. Será responsabilidad de esta figura la celebración de, al menos, una reunión al año en la que se tienen que aprobar los presupuestos y las cuentas anuales. Antes de la celebración de la junta, el presidente también será el encargado de transmitir al administrador los puntos del orden del día que se tienen que tratar en la reunión, además de atender las peticiones del resto de propietarios en cuanto a nuevos puntos del orden del día que estos quieran añadir.El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión, o dentro de los diez días naturales siguientes. Si hubiera que hacer algún cambio en el acta, el presidente será quien lo indique al administrador.
         • Cese de actividades molestas o prohibidas: esto ya lo vimos en el post «¿Qué podemos hacer ante las actividades molestas en la comunidad de vecinos?»
       • • Función de secretario y administrador: Como hemos visto el art. 13.5  se indica que el presidente de la comunidad ejercerá también las funciones del secretario y del administrador salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, decidan disponer de dichos cargos de forma separada de la presidencia.En este aspecto, cabe recordar la importancia de la figura del administrador de fincas colegiado como importante aliado en la solución de problemas de la comunidad y como conocedor de los procedimientos legales, administrativos y económicos necesarios para el desempeño del cargo.

Si te ha tocado ser Presidente de la comunidad y tienes dudas o preguntas sobre las funciones, ADMINISTRACIÓN DE FINCAS AMERO, S.L pone a su disposición a todo su equipo profesional.

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