La obligación de constituir una comunidad de propietarios
Si hay dos propietarios o más y desde el momento que es otorgada la Escritura de División Horizontal existe la Comunidad de Propietarios. La ley de Propiedad Horizontal solo se refiere a las comunidades de hasta 4 propietarios diciendo que pueden funcionar como comunidades de bienes, por lo que se puede interpretar que a partir de 5 propietarios, es preciso constituir una propiedad horizontal.
La constitución de la comunidad es un formalismo que sirve para organizar la comunidad. Y aunque no siempre sea obligatorio, es recomendable hacerlo para gestionar el uso de elementos comunes, su mantenimiento y conservación. Cabe mencionar que aunque no exista comunidad creada, el edificio se regirá igualmente por la Propiedad Horizontal y toda legislación complementaria común a todas las edificaciones.
Comunidades de 4 propietarios
Las comunidades de vecinos de un máximo de 4 propietarios que no hayan sido constituidas, según el artículo 13.8 de la LPH:
Artículo trece.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Esto quiere decir que si no hay comunidad sujetada a propiedad horizontal, funcionarán como un conjunto de personas que comparten algo, debiendo llegar a acuerdos por mayoría y en caso de discrepancia, acudir a los tribunales.
Por ello, entre otras causas, siempre es recomendable constituir una comunidad de propietarios sujeta a la LPH, pues es más precisa en la regulación del día a día de las comunidades. Por ejemplo para contratar personal, mantenimiento de ascensores, dar de alta suministros, abrir una cuenta corriente, aprobar presupuestos o contratar un seguro…
Comunidades de 5 o más propietarios
Es obligatorio constituir la comunidad en aquellos edificios con más de 5 propietarios. Si en este caso, no se llegase a un acuerdo con el resto, los propietarios interesados podrán acudir por vía judicial.
Ventajas de constituir una comunidad de propietarios:
- Es la única forma para obtener el NIF, identificador fiscal imprescindible para la comunidad con el que podrás dar de alta los suministros de luz, agua, ascensor, etc..
- Contratar personal para la comunidad.
- Solicitar subvenciones.
- Para contratar pólizas multirriesgo para la comunidad y seguros de responsabilidad civil.
- Establecer y desarrollar los estatutos y régimen interno donde se establecen los derechos y obligaciones de los propietarios
- Solicitar créditos financieros para mejoras o modernización de elementos comunes de la comunidad.
- Solicitar la Inspección Técnica de los Edificios (ITE)
¿Precio de constituir una comunidad?
A la hora de constituir una comunidad, hay que hacerse cargo de 2 costes:
- El libro de acta vacío: cuesta unos 20€ y se puede encontrar en cualquier papelería.
- Legalización de la comunidad en el registro de la propiedad: unos 30€.
Pasos para constituir una comunidad de propietarios
1.- Celebración de la primera junta de propietarios (Junta de constitución), en la que estarán presentes todos los propietarios del edificio. La convocatoria puede realizarla tanto el promotor o propietario único del edificio como cualquiera de los propietarios. En esta primera junta deberá:
- Realizarse el nombramiento de los cargos: se nombra al presidente de la comunidad y los demás cargos de la junta de gobierno de la comunidad de propietarios.
- Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se harán los pagos e ingresos de la junta de propietarios.
- Aprobar la solicitud del número de identificación fiscal (NIF) y legitimación del libro de actas.
- Constituirse la comunidad de propietarios.
- Proceder a la autorización de firmas y la aprobación de un presupuesto inicial.
- Aprobar la creación de un fondo de reserva y la dotación de su importe, que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual. En el momento de su constitución, se dotará al fondo con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. El resto deberá aportarse a lo largo del ejercicio.
- Redactar el acta de constitución, que incluirá los primeros acuerdos tomados en la junta.
2.- Legalización del libro de actas. Se puede adquirir en cualquier papelería. Para que el libro de actas tenga validez, debe depositarse, totalmente en blanco, en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca. Será el presidente de la comunidad o el administrador, siempre que haya sido autorizado por el presidente, quien se encargue de realizar el trámite para legalizarlos.
3.- Obtención del NIF. Se obtiene en la Delegación de Hacienda correspondiente. Es necesario cumplimentar el modelo 037 de la Agencia Tributaria, que debe ir firmado por el presidente de la comunidad.
A parte de lo explicado, no existe ningún requisito especial para constituir una comuidad de vecinos, sólo es necesario convocar una junta de constitución. Ésta será la primera junta de vecinos donde se sentarán las bases para empezar a funcionar como una comunidad.
Desde Amero ponemos a disposición todo nuestro equipo para que tu comunidad esté siempre al día, no dudes en ponerte en hacernos llegar tus preguntas.
